租金应“疫”而降，租客断档，只签一年租约的杭州房东都后悔了！
曾经，租金年年看涨，合同“一年一签”才是市场主流。
但自去年起，随着杭州租金市场日益疲软，房子到期租不出去、房东降价出租的现象，开始变为一种常态。
尤其是这波突如其来的疫情“黑天鹅”，让签了短租约的房东们懊悔不已，钱没赚到，房子却砸在手里，开始怀念签下长约“坐收租金”的日子。
现在出租房子，能签就先签个三五年长约吧！
PART 1
“西湖文化广场正地铁口，精装三房，随时可租，价优。”
一样的配图，不一样的文字，中介小吴已经记不清，这套市中心地铁口的大户型，过去一年里第几次出现在自己朋友圈。
偶尔看到上一任租客给他朋友圈点赞，小吴还会私信他：大哥，好想再碰到一个像您这样的租客，就不愁没人租了。
房子是公司的托管房，房东常年在上海做生意，就把房子委托给中介公司负责出租。
去年6月，租赁到期收回后，小吴还想着，趁着毕业季租个好价格，佣金也能收高点。
毕竟，这房子上一次出租已经是4年前。那时，杭州楼市刚触底反弹，大规模拆迁启动不久。这套又是大户型，150㎡的三房，租金定价略低于市场价，月租6000元。
租客一家三口，指定合同一签就得签3年，每年只允许涨100元/月。算下来，年租金涨幅还不到2%。
起初小吴还嘚瑟，房子租出去了、佣金也到手了。之后的故事大家也知道，杭州租金一年三级跳。同样面积段，七八千一个月大有人租。
小吴签了合同，公司即便想涨租，也只能照章办事。
为租高价，合同到期前两天，小吴便领着装修师傅上门，准备重新装修一番。“哪怕不是租给一家人，旁边这么多餐饮店、夜店，随便一家租去当员工宿舍都成，月租7000元不愁没人要。”
去年10月装修完工后，小吴频繁在朋友圈、公司门店等渠道推销，不是嫌价格贵，就是觉得房子大，没一个诚心想租的。本指着年后“小阳春”，谁知来了新冠病毒，看房的人更少了。
算上装修期，这房子空了近10个月，公司前些年赚的价差，差不多全赔进去了。“再租不出去，公司就要扣工资了。”
PART 2
跟小吴一样发愁的，还有个体房东玲玲。
这个月底，玲玲的现任租客就要搬走。最近每天一得空，她就给小区楼下的中介发消息，让他们多推推，最好能长签。
玲玲的房子在杭州城北，88㎡小三房，品牌开发商开发。两年前为了小孩读书，全家搬去了城南，房子空了出来。
2018年中，正是杭州租赁市场最红火的时候，随便一套房子，好几家长租公寓企业抢着要，连带着租金跳涨。
玲玲运气好，搭上了这趟顺风车。这套小三房租出了5400元/月的高价，物业费另计。
租赁行情向好，玲玲自然不愿放过当包租婆的好时机。傲娇地跟中介说，租期先签一年，到期了再看，看这行情还能再涨两三百。
才过了两个月，杭州租金大跳水，玲玲的小区也不例外。同样的户型，月租金便宜的就4000出头。
大家应该还记得，去年初，宇宙中心未来科技城、新晋豪宅区申花，租金也扛不住大跌。
今年被疫情一影响，玲玲同小区的一些房东，88㎡两房的主动将租金降到4千以下。
玲玲后悔，当时哪来的自信，早知道应该签个三五年。照目前的市场行情，一年租金起码亏损一万多，一个 Louis Vuitton Speedy直接飞了。要是空置几个月，那损失就更大了。
手握几套房的层楼粉丝老纪就幸运多了。去年底出租的房子还没到期，就主动与租客续约，租金一分不涨。
“总比空着要强啊，每个月多少还能有点收益贴补房贷，不然全是出账没点进项。”
PART 3
这可是大杭州啊！
去年一年，新增常住人口55.4万，成为全国第16座人口破千万的大都市。为何反应到租赁市场的，却是另一番景象？
“市中心小单间，月租1800元，几个月了都没人要。”
朋友的卖鱼桥本部学区房，60多㎡的小两房，这两年租金一年比一年便宜，中介要求的空置期却一年比一年长。
就连次新房也不能免俗。申花一次新小区，60多㎡的住宅，三年里租客换了两拨，租金却一分没涨。租金收益不到3%，气得房东要卖房。
还有网友感叹：今年新加的500人租房群里，房东占了一大半。每天一长串的特价房源出租，看得只想退群。
租赁市场真的这么不景气？也不尽然。
开年，滨江一酒店式公寓还因房子供不应求，强行涨租5%。
经过一段时间调研后发现，杭州还是有部分板块、部分类型房源，租金十分坚挺。
最典型的，是已开通地铁口沿线的次新房。
像是交付不久的酒店式公寓，租金会呈上行趋势。房源新，95后、00后的年轻人中意，哪怕价格贵一点也能接受。
我一朋友，前些天刚租了套彭埠地铁站上盖的杭州之翼LOFT，月租4500元。价格再添点，都够在旁边租一套89㎡的住宅了，就是离地铁口远些。
杭州之翼去年底交付，照理房源供应量大，租金更易下行。结果看了一圈房，房东（包括长租公寓企业）价格咬得很死。
还有已开通地铁沿线末端的小区，租金也相对坚挺。同样的价格，在市中心只能租老破小；但坐几站地铁，就是次新小区，房间大、装修好，还有物业服务。
“市中心的租赁是越来越难做了，租客都在往外跑。”常年只做市中心租赁的一中介，今年准备转移阵地。
PART 4
稳定的租赁市场，租金每年上涨5%属于正常范围值。
虽说今年情况特殊，新冠病毒导致全国运行滞缓，年后租赁市场难现“小阳春”也在预期之内。
但撇开疫情这只“黑天鹅”，杭州租赁市场本身，租金已出现疲软趋势。
2016-2018年间，浩浩荡荡地大拆迁，加上冒进地长租公寓，杭州租金出现一轮猛涨。
我爱我家数据显示，2018年7月，杭州租金达到高峰，平均租金64.5元/㎡/月，半年时间大涨5.1元/㎡/月。之后，租金逐月下滑。2019年全年，杭州平均租金降到62元/㎡/月。
杭州租赁市场变化背后，受多重因素影响：
第一，杭州可供租赁的房源，不仅局限于市场上流通的商品房，还有公租房、廉租房、人才公寓、蓝领公寓等类别。不仅房源量大、租金还便宜。像是杭州特色的蓝领公寓，目前已完工24753套（间）。
第二，成套房源分隔成单间出租，房源总量增加。还是我爱我家数据，2019年一居室成交占比相比2018年，上涨1%；二居室相反，占比下跌1.6%。
这跟当下年轻人的居住习惯、重视居住私密性有关。
第三，亚运会的落址，加速杭州城市基建的快速发展。按计划，2022年亚运会前，杭州10条地铁线路通车，那时，会有更多的租赁需求向外溢出。
以丁桥为例，目前80多㎡的两房，月租金便宜的才2000元；但随着后期地铁3号线通车，租金上涨在预期内。
一个很直观的数据：目前杭州月租金2000-3000元这一区间段，2019年比2018年，高出3.1%；而月租金4000元以上的，2019年相比2018年，跌去3.3%。
好在，杭州正在恢复成往日的模样。伴随着大量人口的涌入，租赁市场也在复苏。只是，租金的预期，又会如何？
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文∣江公子
编辑∣二叔
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